“现在(zài)的房地产很难再出现像(xiàng)过(guò)去十年的系(xì)统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人(rén)、首(shǒu)席经(jīng)济(jì)学(xué)家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分(fēn)化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者的关注(zhù)度从板(bǎn)块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部，而(ér)且是反复地杀(shā)到了底部，再(zài)往下(xià)的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标(biāo)

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房地产赛(sài)道中进行选择(zé)，需(xū)要非常小心(xīn)，避免(miǎn)选了半天，标的(de)公司出现爆(bào)雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地(dì)产的开(kāi)发资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的(de)主要资金来(lái)源来自新盘的(de)销售。但(dàn)今年新房的销(xiāo)售情况相较一般(bān)。再关(guān)注一下(xià)，哪些房企能从银行(xíng)拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国(guó)企背景的(de)房企，民营房企相(xiāng)对(duì)比较困难，所以(yǐ)整个行(xíng)业出(chū)现(xiàn)了一(yī)个很明(míng)显的(de)分(fēn)化，无论是在销售，还是融(róng)资等(děng)各个方面都(dōu)非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资(zī)本市场表(biǎo)现相对较(jiào)好，但(dàn)没有(yǒu)国资背(bèi)景(jǐng)的民营房(fáng)企股价(jià)大多(duō)表现(xiàn)很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我(wǒ)们会(huì)特别重视企业的成(chéng)本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的最(zuì)低水平；利润率(lǜ)是(shì)不是行业内最(zuì)高的；融资成(chéng)本(běn)是否是行(xíng)业内最低的(de)；建安成(chéng)本是否也是业(yè)内最低(dī)的；这些都是我们看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够同时(shí)满足上(shàng)述条(tiáo)件的房企并不多(duō)。即便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据(jù)整理发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国(guó)央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云(yún)南城(chéng)投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等(děng3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子)国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房(fáng)企，其财务指标(biāo)称得上完全健康(kāng)的仍是少数。而(ér)更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地(dì)方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央企的资(zī)金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言，扩(kuò)张速度的(de)张(zhāng)弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于(yú)房(fáng)企储备优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观(guān)的预(yù)判未来市场，以及(jí)过(guò)于激进的扩张(zhāng)拿(ná)地节(jié)奏也有(yǒu)可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的(de)一家房企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右(yòu)，完全没(méi)有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会(huì)来了，其开始(shǐ)在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也(yě)由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房(fáng)企新(xīn)购入地块也实现了快(kuài)速(sù)的开盘利用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘(pán)入(rù)市。像这(zhè)类企业(yè)就符合“最后(hòu)的赢(yíng)家”的特(tè)点。一(yī)方面(miàn)，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一(yī)半3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子也主要集中在强二线和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张(zhāng)是(shì)有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的扩(kuò)张(zhāng)速度让人感觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民营企业的影(yǐng)子。虽然(rán)说(shuō)，见到(dào)机会(huì)时要出手(shǒu)，但出手的(de)章法仍要小心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未来的两年(nián)市场没有想象(xiàng)得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来(lái)衡(héng)量一家房企的(de)扩(kuò)张速(sù)度是否激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要还(hái)是看房企(qǐ)的净负债(zhài)率水平，在我看来，这个(gè)比(bǐ)例(lì)如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标(biāo)准(zhǔn)要比“三道红线”对房(fáng)企的净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业(yè)的复(fù)苏速度并没(méi)有那么快，所以要(yào)规避公司净负债率提高到一(yī)个比较危险(xiǎn)的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿(ná)地(dì)较积(jī)极的房企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地产、绿城中(zhōng)国、保(bǎo)利(lì)发展等房企2022年(nián)净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中，中交地(dì)产净负债(zhài)率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华(huá)润置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张速(sù)度与净负债率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等个(gè)别民营房企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后赢家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他(tā)们(men)是以同一筛选标准来看(kàn)国央企(qǐ)与民营(yíng)房企，但在各(gè)维度的实际表现上(shàng)，国央企(qǐ)确实会(huì)更(gèng)胜一筹。如国央企的(de)融资成本(běn)更(gèng)低(dī)，融(róng)资渠(qú)道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央(yāng)企自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大流通股东中新(xīn)进了(le)“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社保(bǎo)基(jī)金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公(gōng)司就(jiù)长期持有滨(bīn)江集(jí)团。根据(jù)一季报(bào)，该资(zī)产公司的几(jǐ)只产品合(hé)计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和(hé)其自身的基本面(miàn)表(biǎo)现存在(zài)一定(dìng)关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集(jí)团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集团(tuán)在业绩(jì)表(biǎo)现(xiàn)、销售规模(mó)、新增土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了(le)较强的增(zēng)长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净利润(rùn)依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的(de)2023年一季(jì)报，今年一(yī)季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎(zhā)根杭州的(de)战略布局关(guān)系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补(bǔ)充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的(de)本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较(jiào)突(tū)出表(biǎo)现，也(yě)让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团(tuán)的(de)房(fáng)企排名(míng)已冲进前(qián)十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)股价翻了(le)超一(yī)倍以(yǐ)上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团(tuán)发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达(dá)证券、金(jīn)3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等(děng)18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产(chǎn)业链(liàn)布(bù)局重点移至存量赛(sài)道(dào)

　　机(jī)构(gòu)在(zài)下(xià)游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房(fáng)地产产(chǎn)业(yè)链上的中游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘(pán)开(kāi)工(gōng)不足导致(zhì)上游不(bù)被看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对地(dì)产产(chǎn)业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新的需求也(yě)会(huì)越来越多(duō)。美国过去(qù)的数据(jù)充分说(shuō)明(míng)了这一(yī)点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶之(zhī)后，家具消费的增长却一直(zhí)都很(hěn)好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好和(hé)内(nèi)装相(xiāng)关的行业(yè)，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金(jīn)人士(shì)表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目(mù)前(qián)暂(zàn)居前两位的都(dōu)是来自(zì)家纺赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富安(ān)娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类(lèi)产品的(de)研发(fā)、设计(jì)、生(shēng)产及(jí)销售，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，能够(gòu)发现该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和(hé)私(sī)募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出(chū)现，占据了半壁江山。需(xū)要(yào)强调的(de)是(shì)，中欧的两只基金(jīn)都是价值(zhí)派(pài)基金经理(lǐ)曹名(míng)长(zhǎng)在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房地(dì)产产(chǎn)业链股(gǔ)票还有金地集团和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光(guāng)一(yī)时的家居(jū)板块也因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏进程缓慢等(děng)多因素一度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最好(hǎo)的是志邦家居(jū)。同一(yī)时间段，该(gāi)股年内上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净利润(rùn)，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现(xiàn)广(guǎng)发(fā)基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选和(hé)广发安宏回报均(jūn)增加了持股，而(ér)这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也成(chéng)为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股(gǔ)也越(yuè)来越(yuè)被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述(shù)上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛利(lì)的(de)行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望(wàng)挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以我曾(céng)经买(mǎi)的(de)绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较(jiào)高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到(dào)期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还能做到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为(wèi)物业公司(sī)很容易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的(de)，后面因为保安这些固定人(rén)员成(chéng)本的年(nián)度增长，不过服务没(méi)有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但(dàn)是该公司能在(zài)业内做到(dào)到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服(fú)务是有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子