“现在的房(fáng)地产(chǎn)很(hěn)难再(zài)出(chū)现像过去十(shí)年的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示(shì)，房(fáng)地产(chǎn)行业分化的愈(yù)加明(míng)显，让机构和投(tóu)资者的关注度从板块(kuài)向(xiàng)单(dān)个标(biāo)的转移(yí)。上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是(shì)估值，房地(dì)产都已经双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀(shā)到了(le)底(dǐ)部(bù)，再往下的空间已(yǐ)经不大了(le)。

　　三道红线(xiàn)五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力等指标(biāo)

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产(chǎn)个(gè)股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非(fēi)常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足以下三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较(jiào)低的、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)开发资金(jīn)来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾(qīng)向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主(zhǔ)要(yào)资金来源来自(zì)新盘(pán)的销(xiāo)售。但今年(nián)新(xīn)房的销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关注一(yī)下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实(shí)主要还是那些有国企背(bèi)景(jǐng)的(de)房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个(gè)行业出(chū)现(xiàn)了一(yī)个很明显的分(fēn)化，无论是在销售(shòu)，还是融(róng)资等各个方面都非常(cháng)明显。现在有(yǒu)国资背景的房(fáng)企在资本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景(jǐng)的民营房企股价大多(duō)表现(xiàn)很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会(huì)特(tè)别重视企业的(de)成本(běn)优势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是(shì)它的净借贷(dài)水平（净(jìng)负债率）是不是(shì)行业内的最(zuì)低水平(píng)；利润率是(shì)不是行(xíng)业内最高的；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建安成本是否也是业内最(zuì)低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上述(shù)条件的房企(qǐ)并不(bù)多。即(jí)便是在(zài)国(guó)央企中，仍(réng)有(yǒu)部分(fēn)房企出现了(le)“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发现，截(jié)至(zhì)2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明(míng)地(dì)产、云(yún)南城(chéng)投、首开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国(guó)央企房企，其(qí)财务(wù)指标(biāo)称(chēng)得上(shàng)完全健康的仍(réng)是少数。而(ér)更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大(dà)举扩张。而这无疑又(yòu)进一(yī)步考验(yàn)着国央企(qǐ)的(de)资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩张速(sù)度(dù)的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企储备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家(jiā)房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净(jìng)借(jiè)贷比例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来了(le)，其开(kāi)始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债(zhài)率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三(sān)分之(zhī)一。与此同(tóng)时，该房企新购入地块也实现了(le)快(kuài)速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很(hěn)多(duō)弹(dàn)药，去(qù)年拿(ná)地超1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在一线城市(shì)，另外(wài)一(yī)半(bàn)也主(zhǔ)要集中在强二(èr)线和二线(xiàn)城市(shì)；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒道，与(yǔ)之(zhī)相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的扩(kuò)张速度让人感觉(jué)又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩张得(dé)太(tài)快(kuài)，但未来的(de)两年市场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的(de)扩(kuò)张速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还(hái)是看房企(qǐ)的净负债率(lǜ)水平，在我看(kàn)来，这个比例(lì)如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企(qǐ)的净(jìng)负债率要求(qiú)不得(dé)高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地(dì)产行业的(de)复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要规避公司净负(fù)债率提高到一个(gè)比(bǐ)较(jiào)危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地(dì)产净负债率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润(rùn)置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在践行较(jiào)积(jī)极(jí)的拿地策(cè)略(lüè)的同时，也较好(hǎo)地(dì)控制了(le)公司(sī)的扩张(zhāng)速度与净负债率(lǜ)水平（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他们(men)是以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准(zhǔn)来看(kàn)国(guó)央企与民(mín)营房企(qǐ)，但(dàn)在(zài)各维度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央(yāng)企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的(de)融资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样(yàng)，国央企自然而(ér)然就具有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看(kàn)好国央(yāng)企，但(dàn)这也并不意味(wèi)着(zhe)，民(mín)营企业中就没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中国回报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全(quán)国社保基金一一(yī)六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海(hǎi)阿(ā)巴马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司(sī)就长期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季报(bào)，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面(miàn)表(biǎo)现(xiàn)存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集(jí)团(tuán)在业(yè)绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自(zì)身(shēn)业绩的持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭(háng)州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有(yǒu)近五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力七成(chéng)营收(shōu)来自(zì)杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的(de)营收比(bǐ)重只占(zhàn)到近六(liù)成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭(háng)州的(de)土储补(bǔ)充(chōng)同(tóng)样(yàng)较为积极(jí)，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿(yì)元，同(tóng)样(yàng)持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也让滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)实(shí)现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企(qǐ)第九位。

　　值(zhí)得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团(tuán)股价(jià)翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集团(tuán)发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基(jī)金、建信养老、新华(huá)养老等(děng)18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业(yè)链布局重点移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构在(zài)下游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只(zhǐ)是(shì)房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游(yóu)主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等(děng)材料供应(yīng)商(shāng)，而下游应用行(xíng)业主(zhǔ)要包括中介服务(wù)、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工不足导(dǎo)致(zhì)上游不被看好，机构(gòu)寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家(jiā)装家居领域，我们相对(duì)看好，因为居(jū)民保有的住房规(guī)模越来越大(dà)，随着时(shí)间(jiān)的增加，内(nèi)装(zhuāng)更(gèng)新(xīn)的需求也会越(yuè)来越多(duō)。美(měi)国过去的(de)数据充分说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之(zhī)后(hòu)，家具(jù)消费的增长却一(yī)直(zhí)都(dōu)很(hěn)好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对(duì)看(kàn)好和内装(zhuāng)相(xiāng)关的行(xíng)业，例如消(xiāo)费建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家基(jī)金人(rén)士表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内表(biǎo)现的统计(jì)，目前暂(zàn)居前两位的(de)都是来自(zì)家(jiā)纺赛道(dào)的公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺(fǎng)，特(tè)别是(shì)前(qián)者在(zài)月线(xiàn)连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例(lì)，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居(jū)、生活类产品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润约(yuē)1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一(yī)季报的(de)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，能(néng)够发现(xiàn)该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募(mù)的中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中(zhōng)出现(xiàn)，占(zhàn)据了(le)半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都(dōu)是(shì)价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票还(hái)有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不(bù)过(guò)好在困境反转露出曙光，家(jiā)居板(bǎn)块(kuài)中年内(nèi)表(biǎo)现最好(hǎo)的是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间(jiān)段(duàn)，该股年内(nèi)上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无论是营收还是归母净(jìng)利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理(lǐ)的广发策略优选和广发(fā)安宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为(wèi)志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的(de)两只(zhǐ)公募。有意思(sī)的(de)是，他似(shì)乎(hū)对于(yú)定(dìng)制家居类(lèi)标(biāo)的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十(shí)大流通股股东(dōng)，其也成为(wèi)他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也(yě)越来(lái)越被机构所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类标的大多在香港上市，如何(hé)选择成为难题。对此，前述上海公募(mù)基金(jīn)经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高(gāo)毛利的行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场化(huà)应(yīng)该(gāi)挣的(de)钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城服(fú)务为(wèi)例，它在中高(gāo)端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部(bù)分项(xiàng)目到期之后，经(jīng)过两三轮合(hé)同周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做到产品提价的(de)公司很(hěn)少，因(yīn)为物业公司(sī)很(hěn)容易(yì)一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定人(rén)员(yuán)成本的年度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特别好(hǎo)，客(kè)户没有那么(me)满意，能做到提价难度是非常(cháng)大的。但是该(gāi)公司(sī)能在(zài)业内(nèi)做(zuò)到(dào)到(dào)期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和比(bǐ)较好的服(fú)务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力