导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换(huàn)房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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