5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地(dì)产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州(庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思