近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前(qián)已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变(半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次biàn)化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàn半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次g)目(m半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次ù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也(yě)称。

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