OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲(zhé)库北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？提前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？终还是落到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(j北京北站属于哪个区 北京北站在地铁几号线？iāng)光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的(de)调租(zū)和换(huàn)租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户(hù)退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产业空间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场的(de)信心。”

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