导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可(k山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗ě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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