文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房across 和 cross的区别，cross和across区别和用法者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引(across 和 cross的区别，cross和across区别和用法yǐn)入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 across 和 cross的区别，cross和across区别和用法