近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(豫n是河南哪里的车牌děng)指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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