文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(z300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋hǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(b300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋ěn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(g300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋ōng)、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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