导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据(jù)并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高ng>（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高lt="中国户均(jūn)几套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809880.png">

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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