导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。<小黄人名字分别叫什么/p>

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。<小黄人名字分别叫什么/p>

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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