导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(sh什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语ì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语g>成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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