导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(x乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲iāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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