万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知(zhī怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度)名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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