文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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