文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最(当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预(yù)售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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