导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间>城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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