近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流分红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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