万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(z商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别hì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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