近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句g>

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。