5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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