万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高(g四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些āo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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