5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估为什么复兴号很少人买值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)为什么复兴号很少人买此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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