5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(c410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗hèn)机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，410开头的身份证是哪里的？ 410开头的身份证号码是河南省吗2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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