万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国(guó)民(mín)知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫徐海为是谁？集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的(de)估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但徐海为是谁？国安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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