文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团行获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团g>在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。