OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēn蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗ine-height: 24px;'>蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗g)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解释，张江光(guāng)大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给租户的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的(de)不(bù)同(tóng)物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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