近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点)独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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