饱受(shòu)争(zhēng)议的二(è733是什么意思r)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一(733是什么意思yī)个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计(jì)委建设(shè)部(bù)下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但(dàn)在(zài)一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服(fú)务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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