导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还(hái)包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石ong>（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xī黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石n)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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