5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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