饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管(g丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体uǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行(xíng)明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并未明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利(lì)于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方(fāng)式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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