5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛trong>

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）