文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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