文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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