万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，一方水等于多少升，一方水等于多少升水从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶一方水等于多少升，一方水等于多少升水儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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