5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(k印信是什么意思？ 印信和书信一样吗ǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(b印信是什么意思？ 印信和书信一样吗ié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁印信是什么意思？ 印信和书信一样吗、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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