导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户(h随遇而安下一句是什么意思，顺其自然随遇而安下一句是什么ù)有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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