导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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