饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的(de)意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格(gé)实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标(biāo)价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好于变相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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