5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fá半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次ng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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