5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义)的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(y双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义ī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP1双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义4的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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