文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后发字有几画，发字有几画五行什么(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(发字有几画，发字有几画五行什么gé)，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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