饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项(xiàng)目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查(chá)处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关违沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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