导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面