文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(x为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别íng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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