5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是(shì)基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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