饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户个人信息(xī)等问题(tí)，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的(de)最早京j属于北京哪个区的车依(yī)据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和(hé京j属于北京哪个区的车)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部(bù)门(mén)提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要看各(gè)城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其(京j属于北京哪个区的车qí)支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利(lì)于(yú)提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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