导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(g形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句ōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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